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??文/樂居 李琪??
??你永遠都想象不到互聯網公司跨界有多不可思議，正如小米和萬科要合作建房瞭！
??日前媒體爆料，小米公司員工透露，萬科和小米合作建房事宜從春節後就開始商談，3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作，全體員工均可認購。
??有兩種項目類型可供選擇，一種為普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。
??按照北京的房價，這個合作項目如果做成可銷售的商品房，價格很可能會超過10萬元/平方米。所以，小米內部價格比市場價便宜瞭一半！此事一出，便有不少網友羨慕稱：“我也想去小米工作，至少買房便宜。”
??吃瓜群眾們先別急著羨慕，小米半價福利房並沒有看起來這麼美。
??首先，這批住房沒有產權和房本，不能落戶北京市戶口，也不能在公開市場自由交易，隻能在小米公司內部交易。
??但畢竟很多人買房不隻是為瞭解決基本的居住問題，還要考慮到下一代的教育、醫療、理財等問題。
??一位小米員工表示：“我原來想認購一套疊拼，但物業費比較貴，而且沒有產權，也不能落戶，就放棄瞭。”這是個很現實的問題。
??所以，小米與萬科建房這事還隻是邁出瞭萬裡長征第一步，最終有多少人會選擇掏錢付“70 年的租金”認購，還是一個未知數。
??其次，房子無法做按揭貸款，綜合成本並不低。
??沒有房產證和土油煙處理機地證的房子，是沒有辦法進行正常的住房抵押貸款的，這樣的按揭方式，可能是所謂的“委托貸款。
??自媒體人王新宇分析稱，盡管周邊房價高漲，按照常規開發手法，萬科不能出售，隻能租，雖然類似於精裝公寓+萬科物業很吸引人，但是租金回報率並不足以支撐房價。
??按照90平米的房子來計算，廚房油煙剛需“小米70年租客”需要付出的是：總價480萬，如果按照所謂“按揭貸款”，這裡是貸不到公積金的，隻能是商業貸款。
??按照2月份的4.9%利率計算，貸款30年，就需要付出：240萬首付款+218萬利息+240萬本金=698萬，約等於700萬，每平米的均價是7.76萬，並且每個月要還款約12753.36(元)。
??綜合來看，一套房的成本並不低。這相當於花瞭700萬，租一輩子。還有物業費、水電等正常開支，另外很難享受房價上漲帶來的收益，因為這樣“使用權”的房子隻能內部流通，還有可能給公司打一輩子工……
??再次，萬科給小米的便宜房子到底是怎麼來的？
??眾所周知，要有比市場價便宜的房子，首先要有比市場價便宜的土地。那麼萬科的土地是怎麼來的呢？
??中國新聞網報道稱，萬科去年以109億拿下海淀區永豐的兩塊地，但這是北京市首批落實“9 30”新政，推出的“限房價、競地價”試點地塊。
??也就是說這兩幅土地的商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且油煙分離機最高銷售單價不得超過56100元/平方米。
??根據公告，這兩幅土地競得條件是，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地，企業自持的商品住房將全部作為租賃住房。
??互聯網扒叔分析道，萬科就是瞅準瞭這個政策，70年慢慢租回本慢，可能得不償失。但是直接整體賣出去或者搞個眾籌，按照5萬多一平方不就賺瞭？
??而且前期自己不用出錢，收讓方出錢，後期建設物業管理等賺錢的活都是自己來，還能搞點配套商業地產買賣。轉讓出去，到手方怎麼租，是到手方的事情，和萬科沒有關系。
??其實早在2014年，萬科總裁鬱亮曾帶領由萬科80名高管組成的考察團參觀小米。隨後鬱亮笑稱要與小米合作開發“萬米”，又有人在微博上傳言將開建“小米公寓”，這意味著小米與萬科合作“蓄謀已久”。
??所以，萬科拿到地以後就聯系瞭小米，於是便宜房子就這麼來瞭。
??如果他們合作成功，“萬科小米模式”會被推廣開來嗎？
??還真說不定油煙處理DIY！
??北京房地產人士透露，因為擔憂房價上漲可能帶來的人才和產業流失，未來北京市政府可能將大力支持開發商自持土地建設和經營，並引進優質學校形成學區房，從而減輕瞭部分城市建設人才的住房壓力。
??政府也希望通過這一模式留住和吸引高精尖企業，為調整經濟結構和促進實體經濟發展創造環境。如果這一模式可行，未來北京市政府或將把更多政策、土地等資源向自持合作建房方面傾斜。
??但是這樣的最終代價是，房子最後還是開發商的，利息是銀行的，並且使用年限因為工期和交付等原因也會縮水三四年，隻有66年左右。
??你會選擇這樣的房子嗎？
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